投資者應該了解的商業房地產貸款

商業貸款不受旨在用於住宅貸款的各種消費者法律的約束。一些貸方在計算抵押貸款利息時使用“360/365”規則。根據 LBK全好貸借錢網規則,利率基於一年 360 天。但是,利息支付基於一年 365 天。
換句話說,您每年必須額外支付 5 天(閏年為 6 天)的利息。因此,您的實際利息支付高於貸款文件中規定的利率,因為實際利率更高。

預付罰金:在住宅貸款中,預付罰金通常是一種選擇。如果你不想要它,你支付更高的費用。大多數商業貸款都有提前還款罰款。預付罰款金額逐年減少或遞減。例如,對於 5 年固定利率貸款,第一年的預付款罰款是餘額的 5%。第二年、第三年、第四年和第五年分別減少到 4% 和 3%、2%、1%。對於管道貸款,預付款金額巨大,因為您必須為剩餘貸款期限的全部貸款餘額支付票據利率和等效美國國庫利率之間的利息。這種預付款罰款稱為廢止或收益維持。

貸款費用:在住宅抵押貸款中,如果您支付更高的利率,貸方可能會為您提供“無積分、無成本”的選擇。這種選擇在商業抵押貸款中不可用。您將需要支付 ? 到 1 點貸款費用、評估費用、環境評估報告費用和處理/承銷費用。
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如果貸款人有興趣借錢給您,則貸款人通常會向借款人發出意向書。意向書說明貸款金額、利率、貸款期限和費用。一旦借款人為第三方報告(評估、第一階段、調查)支付約 15000的貸款申請費,貸方就開始承保貸款。它使用自己預先批准的 評估師訂購自己的評估。如果貸方批准貸款而您不接受,則貸方保留所有費用。

貸款類型:雖然有多種商業貸款類型,但大多數投資者經常會遇到 3 種主要的商業貸款類型:

1. 小企業管理局貸款。這是一項政府擔保貸款,用於自住物業。當您佔用建築物中 51% 或更多空間時(加油站或酒店被視為業主自用財產),您就有資格參加此計劃。主要好處是您最多可以藉用購買價格的 90%。
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2. 組合貸款。這是一種商業貸款,貸方使用自己的資金並保留資產負債表直至到期。貸方通常更靈活,因為這是他們的錢。例如東西銀行、美國銀行和一些人壽保險公司是投資組合貸款人。
這些貸方要求借款人提供個人擔保以支付貸款。因此,這些貸款是追索權貸款。

3. 管道貸款(商業抵押貸款支持證券)貸款。在 2018 年經濟衰退之前,這是一個非常受歡迎的商業貸款計劃,其市場規模在 2018年超過 2250 億元。2019 年下降到只有幾十億元,並在 2019 年發行近 1000 億元後捲土重來。許多個人不同規模、不同地點的貸款匯集在一起,評級從A級(投資級)到B級(垃圾級),然後作為債券出售給世界各地的投資者。因此不可能提前償還貸款,因為它已經是債券的一部分。這些是管道貸款的特點:
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利率往往較低。5 年期或 10 年期美國國債利率通常約為 1.2%,而投資組合貸款的 5 年期或 10 年期美國國債利率則為 1.85-3%。一些貸款只支付利息。由於利率較低,借款人只需支付利息,可以超過 75%。低利率和高 是管道貸款的主要優勢。

管道貸方只考慮大額貸款,例如至少 200 萬元。

貸款人要求借款人成立單一資產實體,例如有限責任公司 E7借錢網以取得該財產的所有權。這是為了保護財產免受其他借款人的負債。

貸款是無追索權的,這意味著房產是貸款的唯一抵押品,借款人無需簽署個人擔保。因此,這些貸款在使用各種投資者匯集的資金投資商業房地產的投資公司、(房地產投資信託基金)、(共同租戶)公司中很受歡迎。